Lokata bankowa czy mieszkanie na wynajem ?

Czy lepiej założyć lokatę bankową czy zainwestować w mieszkanie na wynajem ? To pytanie zadaje sobie wiele osób, a najbardziej osoby posiadające co najmniej 200 000 zł w portfelu, bo za tyle mniej więcej można kupić kawalerkę w niedużym polskim mieście. Oczywiście znajdą się i tańsze a w innych krajach może nawet dużo tańsze. Ale piszemy tu o lokalnym rynku i o mieszkaniach o standardzie możliwym do wprowadzenia się od zaraz. Pierwsza różnica między mieszkaniem i lokatą i chyba najważniejsza to próg wejścia w inwestycje. Przy lokatach jest on niski bo wynosi nawet 100 zł, natomiast przy mieszkaniu to aż 200 000 zł. Mieszkanie na wynajem nie jest więc inwestycją dla osób z chudym portfelem.

Warto dokładnie prześwietlić potencjalnych lokatorów

Inwestycja w lokaty jest dosyć mało skomplikowana. Inwestujemy i z góry wiemy ile zyskamy. Przy mieszkaniach natomiast możemy jedynie szacować ile zyskamy. Jeżeli chodzi o zysk z najmu to mamy bardzo przewidywalną stawkę, natomiast drugi czynnik wpływający na opłacalność inwestycji to wzrost wartości mieszkania, który jest jedną wielką niewiadomą. Czynsz najmu w atrakcyjnej lokalizacji mamy prawie że gwarantowany, pod warunkiem, że nie trafimy na osobę nie płacącą czynszu lub demolującą mieszkanie – takie osoby zdarzają się stosunkowo rzadko, lecz trzeba się z tym liczyć, że 1 na 10 lokatorów może sprawiać duże kłopoty. Każdy miesiąc zalegania z czynszem to dla nas strata, a każdy zniszczony mebel lub jakiekolwiek zniszczone wyposażenie domu może też się okazać stratą, jeżeli zniszczenie będzie przewyższało kwotę kaucji a lokator nie będzie chciał uregulować należności za remont.

Wzrost wartości mieszkania to dodatkowa premia do czynszu

Natomiast jeżeli dobrze trafimy, to będziemy mieli zysk z najmu i bonus w postaci wzrostu wartości nieruchomości. A taki zysk może sięgać kilkunastu procent rocznie, oczywiście pod warunkiem że mieszkanie sprzedamy po osiągnięciu zysku, w innym wypadku są to tylko wirtualne marzenia. Zasada jest taka sama jak w każdym handlu. Kupić tanio i drogo sprzedać. Aby kupić tanio trzeba przede wszystkim znaleźć odpowiedni moment, najlepiej gdy jest to okres kryzysu finansowego. A taki zdarza się średnio co kilka do kilkunastu lat. Aby sprzedać mieszkanie trzeba znaleźć kupca, często też zapłacić podatek. Żeby znaleźć kupca nie należy też przez ten czas wynajmować mieszkania, bo trudno wpuszczać potencjalnych kupujących do lokatorów, chyba że mamy bardzo dobry kontakt z lokatorami i wyrażają oni na to zgodę. Zawsze możemy im zaproponować motywującą prowizję od sprzedaży lub zwolnienie z ostatniego czynszu za udostępnienie mieszkania do oglądania pod warunkiem, że mieszkanie zostanie sprzedane. Na pewno zachęci ich to do posprzątania przed każdą wizytą.

Mieszkania tak jak samochody, też się starzeją

Kolejnym istotnym, ale często pomijanym przez doradców czynnikiem jest spadek wartości mieszkania ze względu na wiek. Z góry zakładamy, że mieszkania będą drożeć, lecz zapominamy o tym, że im starsze mieszkanie tym jest mniej warte w porównaniu do innych nowych mieszkań w tej samej lokalizacji. A gdy mieszkanie jest już takie stare, że jest do generalnego remontu, gdy fundamenty się sypią a dach przecieka, wtedy w ogóle trudno będzie je sprzedać. Oczywiście jeżeli wszystkie remonty wykonywane są na czas a wspólnota mieszkaniowa jest chętna do dalszych remontowych inwestycji to powinniśmy się cieszyć. Ale warto tez pamiętać, że technologia się rozwija. Tak jak kiedyś nie było wind, wentylacji mechanicznej lub ogrzewania podłogowego tak teraz to wszystko już jest. A takie rzeczy są dosyć kosztowne do instalacji w starym budownictwie. Tak samo nie wiemy jeszcze jaka technologia czeka nas w przyszłości, by może standardem będą lądowiska na helikopter na każdym dachu. Pod tym względem lokaty bankowe zdecydowanie wygrywają, gdyż cyferki na koncie się nie starzeją i nie trzeba ich remontować, a także zawsze są dostępne od ręki, w przeciwieństwie do mieszkania, które trzeba najpierw sprzedać.

Warto tez wspomnieć o wojnie, stanie wojennym lub skażeniem środowiska, o wirusach i wielu innych, które w dzisiejszych czasach tez mogą się wydarzyć. A wtedy wszystkie ceny nieruchomości lecą w dół. Co prawda waluta też spada jeżeli jest to kryzys na całe państwo, ale można się w miarę szybko uratować kupując np. Euro. Podsumowując inwestycja w mieszkanie jest obarczona większym ryzykiem, lecz dosyć umiarkowanym w stosunku do akcji lub złota.