Budowa obiektu komercyjnego - dziesięć pytań prowadzących do sukcesu

Wciąż spotykanym błędem inwestorów i deweloperów dopiero uczących się rynku nieruchomości komercyjnych jest odroczenie kwestii monetyzacji projektu do końcowej fazy budowy. Tymczasem podstawa sukcesu komercyjnego planowanej budowli to odwrócenie myślenia. Zamiast schematu “Najpierw stawiam obiekt - potem szukam najemców”, jeszcze na etapie krystalizowania się koncepcji obiektu należy mieć wizję funkcjonowania nieruchomości komercyjnej.

Im planowany obiekt większy oraz im ostrzejsza lokalna konkurencja, tym ważniejsze jest posiadanie od samego początku przemyślanej koncepcji obiektu. W jej sformułowaniu pomogą odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy to jest dobre miejsce na inwestycję komercyjną, o której myślę, jaką będę miał konkurencję?
2. Na ilu i jakich klientów mogę w tym konkretnym miejscu liczyć, w jaki sposób się tu dostaną?
3. Jakiej wielkości powinien być obiekt, jak powinien wyglądać i jakie mieć własne funkcjonalności, by był atrakcyjny?
4. Co na etapie projektowania i budowy mogę zrobić, by zmaksymalizować przyszły przychód i zminimalizować koszty funkcjonowania?
5. Ile będzie kosztować taki obiekt i jak pozyskać finansowanie na całość projektu?
6. Jacy najemcy przyciągną klientów?
7. Jak szybko mogę pozyskać najemców, czym mogę ich zachęcić?
8. Czy na pewno najemcy o których myślę, będą zainteresowani moją ofertą. Jeśli nie, to na jakich najemców mogę liczyć, jak do nich trafić?
9. Jak szybko mogę zakończyć prace i zacząć monetyzować projekt?
10. Jak mam trafić do klientów z informacją o moim obiekcie i jego ofercie?
11. Jaki mam plan, by obiekt sprawnie działał już od chwili otwarcia?

Jako inwestor musisz ocenić, czy szczere i obiektywne odpowiedzi na tak postawione pytania zwiastują sukces. Jeśli zdecydujesz się na przeprowadzenie projektu, odpowiedzi te wyznaczą założenia dla przyszłej inwestycji i zredukują ryzyko wymuszonych zmian na późniejszych etapach projektu oraz związanych z nimi wydatków.

Gdy brak Ci doświadczenia, już na etapie koncepcyjnym powinieneś wybrać godną zaufania firmę doradczą, która pomoże w komercjalizacji nieruchomości i przeprowadzeniu inwestycji.

Samodzielne prowadzenie całej inwestycji to zadanie wymagające koncepcyjnie i organizacyjnie, przy którym wskazane jest posiadanie doświadczenia, wiedzy, a często także - kontaktów. Powiedzmy sobie szczerze - duże sieci handlowe i znane marki będą skłonne nieufnie traktować małego, nieznanego im gracza. A właśnie posiadanie w obiekcie najemców ze znaną klientowi nazwą jest zwykle podstawą sukcesu. Firma doradcza z doświadczeniem i kontaktami zweryfikuje Twoje założenia co do profilu samej placówki, jak i jej tenant mix (profilu najemców). 

Dzięki profesjonalnemu doradztwu, rozpoczynając prace nad projektem będziesz miał już pewne pojęcie, jakie marki i sieci będą zainteresowane Twoją inwestycją. Dzięki temu już na tym etapie będzie można uwzględnić preferencje przyszłych najemców, a Twojej inwestycji nadać model “built to suit”. Ta - przynosząca najwięcej korzyści - forma inwestycji przyczyni się do ograniczenia kosztów, zapewnienia satysfakcji najemców, a często także jest drogą do nadania obiektowi unikalnego charakteru, którym przyciągnie klientów.

Kolejne korzyści z wczesnej komercjalizacji nieruchomości odczujesz na etapie podpisywania wstępnych umów z najemcami - tzw. “pre-let”. W negocjacjach z bankiem stanowią one atut jako realne zabezpieczenie pod kredyt na inwestycję - co pozwoli Ci uzyskać lepsze warunki, a czasem w ogóle pozyskać finansowanie. Szybka monetyzacja inwestycji wymaga dużego tempa prac, czemu komfort finansowy wybitnie sprzyja.

Etap prac budowlanych to dla firmy doradczej okres wytężonego działania na dwóch lub nawet trzech frontach.

• Po pierwsze - pomaga ona w ułożeniu harmonogramu prac i odbiorów w optymalny czasowo sposób. Konsultuje zmiany w projekcie budynku, wykończeniu i aranżacji wnętrz, dbając o dostosowanie ich do założonego charakteru projektu.
• Po drugie - prowadzi negocjacje dotyczące szczegółowych warunków najmu.
• Po trzecie - Koordynuje prace własne najemców na zarezerwowanych dla nich powierzchniach handlowych. W przypadku mniej doświadczonych najemców - wspomaga swoją wiedzą, aby prace zakończyły się do chwili otwarcia obiektu.

Na tym etapie doświadczenie zdobyte przy podobnych inwestycjach okaże się bardzo cenne -  przełoży się na znaczące przyspieszenie i usprawnienie prac.

Tak dochodzimy do momentu, w którym niedoświadczony inwestor dopiero zacząłby rozglądać się za najemcami dla swojego obiektu.Tymczasem przy sprawnie zarządzanym projekcie okazuje się to już niemal etapem finalnym, pozwalającym płynnie przejść z etapu projektu i budowy w fazę funkcjonowania i monetyzacji. Jeśli tak właśnie się dzieje - duża w tym zasługa firmy doradczej, a koszt jej wynagrodzenia zwraca się inwestorowi niemal od razu w postaci oszczędności w trakcie projektowania i budowy oraz szybkiej monetyzacji inwestycji.

Od momentu oddania obiektu do użytku, firma oferuje inwestorowi pomoc w postaci przejęcia bieżącego zarządzania nieruchomością, wsparcia komercjalizacji powierzchni dotąd nie wynajętych oraz działań marketingowych, które ściągną do obiektu klientów. To jednak temat na zupełnie inny artykuł. 

Osoby zainteresowane usługami doradztwa inwestycyjnego, komercjalizacji obiektów oraz zarządzania nieruchomościami komercyjnymi zapraszam do kontaktu z warszawską spółką Arrowhead.